Mietendeckel Ber­lin: Was tun als Ver­mie­ter?

Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, den sog. Mietendeckel, heute für verfassungswidrig erklärt. Alle daraus folgenden Regelungen wie das Einfrieren der Mieten in der ersten Stufe des Mietendeckels, die vorgesehenen Mietobergrenzen sowie die Absenkung der Mieten in der zweiten Stufe des Mietendeckels hat das Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Der Mietendeckel ist damit insgesamt hinfällig.

Das Gericht hat festgestellt, dass die Länder nur zur Gesetzgebung befugt sind, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Das Mietpreisrecht ist aber bereits abschließend durch den Bundesgesetzgeber geregelt. Es greifen demnach ab sofort wieder die Paragraphen §§ 556 bis 561 des BGB und die im letzten Jahr neu formulierte Mietpreisbremse.

Was bedeutet das jetzt für Mietverhältnisse in Berlin?

Wenn Sie die Miete auf Basis des Gesetzes zum Mietendeckel gesenkt haben, so sind Mieter:innen verpflichtet, ab Mai wieder die Miete in der Höhe zu entrichten, wie sie ursprünglich im Mietvertrag vereinbart ist. Vermieter:innen haben zudem einen Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrags zur vertraglich vereinbarten Miete. Das gilt auch, wenn keine zusätzlichen Klauseln im Mietsenkungsschreiben enthalten waren.

Wir empfehlen Ihnen, mit Ihren Mieter:innen über das weitere Vorgehen ins Gespräch zu gehen. Große Wohnungsgesellschaften wie Vonovia haben bereits angekündigt, ausstehende Differenzbeträge nicht rückwirkend einzufordern. Denn die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie haben viele Menschen in finanzielle Schieflagen gebracht.

Auf dieser Seite finden Sie noch einmal alle jetzt nicht mehr gültigen Verordnungen zum Berliner Mietendeckel.

Wir haben alle Angebote in Berlin auf ImmoScout24 im letzten Jahr ausgewertet und konnten feststellen, dass 94,4 Prozent aller angebotenen Wohnungen über den Mietobergrenzen der Miettabelle lagen.

In der Karte sehen Sie, um wie viel Euro pro Quadratmeter Mietwohungen im Durchschnitt über den reinen Grenzwerten ohne Modernisierungszuschlag, Einbezug der Lage oder 20 Prozent-Grenze 2019 lagen.

Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage bei bestehenden Mietverhältnissen um mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Achtung: Bei Neuvermietungen gilt die Toleranzgrenze von maximal 20 Prozent nicht. Hier greiften die Werte aus der Miettabelle.

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro pro Quadratmeter.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sind: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Je nach Wohnlage greift bei Bestandsmieten ein Abschlag von -0,28 Euro für einfache Wohnlagen, ein Abschlag von -0,09 Euro für mittlere Wohnlagen oder ein Zuschlag von 0,74 Euro für gehobene Wohnlagen. Die Einordnung der einzelnen Stadtbezirke in Wohnlagen wird noch bekannt gegeben. Wir werden diese auf unserer Webseite für Sie zur Verfügung stellen.

Zu kompliziert? Nutzen Sie unsere kostenlosen Mietendeckelrechner (von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH zur Verfügung gestellt) und finden Sie einfach heraus, wieviel Miete zulässig ist:

• Mietendeckelrechner für Bestandsmieten
• Mietendeckelrechner für Neuvermietung

Ihnen droht ein Bußgeld, wenn Sie sich nicht an die im Gesetz vorgegebenen Mietbegrenzungen halten. Folgende Vorgaben sieht das neue Gesetz vor:

• Sie sind verpflichtet, Ihren Bestandsmieterinnen und -mietern die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände mitzuteilen – und dies innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes. Auf Verlangen des Bestandsmieters müssen Sie zudem die konkrete zum Stichtag 18. Juni 2019 geschuldete Miete mitteilen.
• Sie sind verpflichtet, neuen Mietern die Miete vom Stichtag (18. Juni 2019) mitzuteilen.
• Sie sind verpflichtet, neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich am 23.November 2020 die Miete auf die Mietobergrenze zu senken.
• Sie sind auch verpflichtet, den Bezirksämtern und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Auskunft auf Anfrage zu erteilen.

Laden Sie sich bei uns kostenlos eine Vorlage (von Gross Rechtsanwälten geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze bei Bestandsmieten herunter.

• Ihre Mieterinnen und Mieter können neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete senken, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem jeweiligen Mietoberwert (siehe Tabelle) liegt.
• Eine Ausnahme bilden Häuser mit maximal zwei Wohnungen: Hier wird zusätzlich eine 10 Prozent Zulage wirksam. Also insgesamt 30 Prozent dürfen diese Wohnungen über der jeweiligen Mietobergrenze liegen.
• Sollten Sie den Mietendeckel nicht anerkennen, so können Sie die Zahlungsdifferenz einklagen.
• Weiterhin können Mietende Sie zu einer Absenkung auffordern. Sollten Sie die Absenkung ablehnen, könnten Ihre Mieterinnen oder Mieter auf Feststellung der Miethöhe und Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete (voraussichtlich ab Inkrafttreten des Gesetzes) klagen und/ oder eine Ordnungswidrigkeit beim zuständigen Bezirksamt melden.

Weitere Infomationen für Bestandmietverhältnisse finden Sie hier.

• Bei einer Neuvermietung nach Inkrafttreten des Mietendeckels müssen Sie unaufgefordert den neuen Mietenden vor Abschluss des Vertrages die am Stichtag 18.06.2019* verlangte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitteilen.
• Bei einer Wiedervermietung entfällt die 120-Prozent-Regel und die Zu- und Abschläge für die jeweilige Wohnlage. Diese wird nur bei Bestandsverträgen angesetzt. Bei einer Wiedervermietung ist eine Miete nur bis zur entsprechenden Mietobergrenze zulässig. Liegt die Miete über der Obergrenze oder wurde sie seit dem 18.06.2019* erhöht, so können Mietende nach Abschluss des Vertrags die Miete auf den Mietobergrenzwert senken oder eine Absenkung und Rückzahlung auf den Mietstand am Stichtag nach Inkrafttreten des Mietendeckels einfordern, melden oder erstreiten.
• Liegt die Stichtagsmiete unterhalb der Mietobergrenze, dann ist diese Miete maßgeblich. Eine Erhöhung bis zur Obergrenze ist nicht zulässig. Es bleibt abzuwarten, ob ein Urteil des Landgerichts Berlin rechtskräftig wird. Tritt dieser Fall ein, dann verschiebt sich der Stichtag auf den 23. Februar 2020.
• Liegt die Stichtagsmiete dagegen oberhalb der Mietobergrenze, ist diese auf die Obergrenze abzusenken.
• *Achtung: Das Langericht Berlin hat geurteilt, dass die Obergrenzen im Mietendeckel nicht rückwirkend gelten. Damit sind Mieterhöhungen bis zum 23. Februar rechtens (LG Berlin, Urteil vom 31.7.2020, Az.: 66 S 95/20). Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig. Der Kläger kann noch Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.

Weitere Infomationen über Neuvermietungen finden Sie hier.

Laden Sie sich bei uns kostenlos eine Vorlage (von Gross Rechtsanwälten geprüft) für die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft über die am Stichtag 18.06.2019 verlangte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze herunter.

• Das Gesetz zur Mietenbegrenzung sieht vor, dass eine Mieterhöhung trotz einer Zustimmung durch Mietende zum Stichtag 18. Juni 2019 unwirksam wird.
• Ihre Mieterinnen und Mieter können Sie auffordern, die Miethöhe vor dem 18. Juni 2019 zu bestätigen.
• Kommen Sie dem nicht nach, können Mietende das Bezirksamt bitten, die Miete zu überprüfen.
• Mietende müssen eine rückwirkende Erstattung der zu viel gezahlten Miete zusätzlich einklagen. Man geht derzeit davon aus, dass der Stichtag für rückwirkende Erstattungen der Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zur Mietenbegrenzung ist. Hier werden Gerichte final entscheiden.
• Achtung: Das Langericht Berlin hat geurteilt, dass die Obergrenzen im Mietendeckel nicht rückwirkend gelten. Damit sind Mieterhöhungen bis zum 23. Februar rechtens (LG Berlin, Urteil vom 31.7.2020, Az.: 66 S 95/20). Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig. Der Kläger kann noch Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.

• Liegt die Vormiete unter 5,02 Euro je Quadratmeter, darf die Miete bei der Wiedervermietung um maximal einen Euro - aber nur bis zum Quadratmeterpreis von 5,02 Euro – erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist. 
• Ab 2022 werden Mietanpassungen von bis zu 1,3 % jährlich möglich sein.

Das Gesetz wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt 2020 am 22.02.2020 veröffentlicht. Sie finden es unter diesem Link: https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/2020/

Am 17. April 2020 hat Berlin in der "Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung" Auskunft über anfallende Bußgelder für Vermieter bekannt gegeben. 

Wegen der Corona-Krise werden derzeit Sanktionen bei Verstößen gegen Melde- und Informationspflichten gemäß MietenWoG (Mietendeckelgesetz) vorerst ausgesetzt.

• Am Donnerstag, dem 15. April 2021 will das Bundesverfassungsgericht über den Berliner Mietendeckel entscheiden
• Wie sich ein durch das Bundesverfassungsgericht legitimierter Mietendeckel auf die Preisentwicklung von Immobilien auswirken wird, bleibt sicher abzuwarten. Erste Reaktionen führten aber zu steigenden Angebotspreisen. Weiterlesen
• Mieterhöhungen trotz Mietendeckel? Der Berliner Mietendeckel enthält auch einen Mietenstopp. Bis 2025 sind keine regulären Miet­er­höh­ungen erlaubt. Sind Miet­er­höh­ungen für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes dennoch möglich?
• Mietendeckel: Preise fallen - Konkurrenz steigt Die Preise in der Neuvermietung sind im letzten Jahr um 7,8 Prozent gesunken. Die Konkurrenz um die angebotenen Wohnungen verschärfte sich deutlich. So wirkt sich der Mietendeckel auf den Berliner Immobilienmarkt aus.
• Loch in der Finanzplanung? Härtefall-Antrag stellen! Viele Berliner Vermieter müssen aktuell wegen des „Mietendeckels“ größere Einnahmeverluste hinnehmen. Das gilt sowohl für die Neuvermietung als auch für einen Großteil der Bestandsmieten, die seit dem 23.11.2020 abzusenken waren. Dies hat zur Folge, dass in vielen Fällen die Ausgaben für eine vermietete Wohnung bereits wegen der monatlichen Darlehensrate höher sind als die Mieteinnahme. Weiterlesen
• Mietendeckel: 600 Vermieter in Berlin stellen Härtefallanträge. Laut einem Bericht des "rbb" beantragten die betroffenen Vermieter:innen bei der Investitionsbank Berlin (IBB), eine höhere Miete verlangen zu dürfen, als es der Mietendeckel eigentlich gestattet. Anderenfalls würden sie in eine finanzielle Schieflage geraten. Laut RBB sind insgesamt 5.120 Wohnungen betroffen. Die meisten (1.138) liegen im Bezirk Mitte, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf (714) und Neukölln (669). Mehr erfahren
• Berliner Vermieterinnen und Vermieter müssen nun tatsächlich unaufgefordert ab dem 23.11.2020 zu hohe Mieten absenken. Aber auch Mieterinnen und Mieter können aktiv werden! Wie gehts weiter?
• Eilantrag gestellt und abgelehnt Vor dem Bundesverfassungsgericht ist ein Eilantrag zur Festlegung von Preisobergrenzen, gestaffelt nach Baualtersklassen eingegangen. Beim Eilantrag ging es nicht um die Absenkungen, sondern darum, dass der Mietendeckel nicht hinnehmbare Aufwände erzeugt. Die Berliner Staatssekretärin für Stadtentwicklung, Wenke Christoph, wurde bereits um eine Stellungnahme gebeten. Der Eilantrag wurde nun vom Verfassungsgericht abgelehnt. Die Richter in Karlsruhe entschieden, dass dem Eilantragssteller kein schwerer Nachteil droht, wenn die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft tritt, bevor das Bundesverfassungsgerichts grundsätzlich im Frühjahr über den Mietendeckel entschieden hat.
• Berliner Verfassungsgericht setzt Verfahren gegen Mietendeckel aus Die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus hatte geklagt. Nun setzt das Berliner Verfassungsgericht das Verfahren aus. Man wolle erst einmal das Urteil des Bundesverfassungsgerichts abgewarten, das voraussichtlich im späten Frühjahr 2021 gesprochen wird. Dabei geht es um die Frage, ob das Land Berlin überhaupt berechtigt ist, ein Gesetz wie den Mietendeckel zu erlassen oder ob das ausschließlich der Bund machen darf. 
• Absenkungswelle in Berlin - 2. Stufe Mietendeckel greift zum 23.11.2020 Nach Schätzungen müssen ca. 500.000 Berliner Vermieterinnen und Vermieter die bisherigen Mieten in Kürze absenken. Sie sollten rechtzeitig aktiv werden, da hohe Bußgelder drohen. Weiterlesen
• Aktuelle Datenanalyse: Kaum Entlastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt Innerhalb eines Jahres (Sept. 2019 bis Sept. 2020) sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen um 5 Prozent, von durchschnittlich 12,91 Euro im September 2019 auf 12,26 Euro pro Quadratmeter im September 2020. Das Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin hat sich innerhalb eines Jahres allerdings um 41,5 Prozent verringert (Sept. 19 bis Sept. 20). Dieser Effekt wird fast vollständig durch  Bestandsmietwohnungen, die vor 2014  fertig gestellt  wurden, hervorgerufen. So ist das Angebot in diesem Segment  im selben Zeitraum um 59,1 Prozent gesunken. Neubau-Wohnungen mit Fertigstellung nach 2014 werden hingegen auf ImmoScout24 mit einem Plus von 6,7 Prozent verstärkt angeboten. Weiterlesen
• Dauerhaft Verlust wegen des Berliner Mietendeckels?  Dann sollten Sie einen Härtefall-Antrag bei der IBB stellen: per ONLINE Antrag kann man sich für das laufende sowie für alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere Miete genehmigen lassen (§ 8 MietenWoG Bln). Ein Härtefall ist man bereits, wenn die Aufwendungen (Ausgaben) höher sind als die Einnahmen (und in den nächsten 6 Monaten keine höheren Erträge zu erwarten sind). Weiterlesen
• Mit Verfassungsurteil ist erst im 2. Quartal 2021 zu rechnen: Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat das Land Berlin informiert, dass ein Urteil voraussichtlich nicht vor dem zweiten Quartal 2021 gesprochen wird. Damit tritt am 23. November die zweite Stufe des Gesetzes in Kraft: Jetzt kommt die Mietsenkung im Bestand.
• Landgericht Berlin stimmt sogenannter „Schattenmieterhöhungen" zu: Vermieter dürfen in Berlin die Miete nach dem Mietrecht des BGB erhöhen und eine Zustimmung zur Mieterhöhung der Mieterinnen und Mieter verlangen. Nur das Einfordern und Einnehmen des erhöhten Betrags sei von dem Mietendeckel geregelt. So urteilte nun die 65. Kammer des Berliner Landgerichts (65 S 76/20). Der Mietendeckel solle die Durchsetzung von Mieterhöhungen (zeitlich begrenzt) hindern, die Regelungen des BGB zum Mietrecht, insbesondere zu Mieterhöhungen, aber nicht ersetzen. Daher kann ein Vermieter die Miete im Rahmen des BGB erhöhen, darf diese erhöhte Miete aber aufgrund des geltenden Mietendeckels (vorerst) weder einfordern noch einnehmen.
• Mietendeckel: Wann ist der Berliner Vermieter ein Härtefall? Das neue Gesetz beinhaltet auch eine Härte­fall-Reglung für Vermieter: Per Antrag kann man sich von den neuen Miet­ober­gren­zen befreien lassen. Wann gilt sie? Und was be­deutet das für Mieter?
• Wie legal sind Schattenmieten? Seit in Berlin der Mietendeckel in Kraft getreten ist, hat sich bei Neuvermietungen ein Zwei-Mieten-Modell etabliert. Die Verträge sehen eine deutlich höhere Miete sowie das Nachzahlen der Differenz für die Mietdauer vor, falls sich der Deckel als verfassungswidrig herausstellt. Aber wie legal ist das?
• Landgericht Berlin urteilt – Stichtagsregelung unwirksam: Das Langericht Berlin hat geurteilt, dass die Obergrenzen im Mietendeckel nicht rückwirkend gelten. Damit sind Mieterhöhungen bis zum 23. Februar rechtens (LG Berlin, Urteil vom 31.7.2020, Az.: 66 S 95/20). Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig. Der Kläger kann noch Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.
• Aktuelle Daten: Verkauf von Wohnungen attraktiver als Vermietung durch den Mietendeckel? Der Mietendeckel drückt die Berliner Mietpreise um 2 Prozent und macht es gleichzeitig schwerer als je zuvor, eine Mietwohnung zu finden. Zudem zeichnet sich ab, dass immer mehr Vermieter Immobilien verkaufen. Zur gesamten Analyse.
• BGH-Urteil: Mietendeckel greift nicht bei Alt-Prozessen über Mieterhöhung. Der Berliner Mietendeckel greift nicht in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren, in denen eine Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verhandelt wird. Befinden sich Vermieterinnen und Vermieter mit ihren Mietenden im Rechtsstreit um eine Mieterhöhung, die vor dem 18.6.2019 beim Mieter einging, breibt diese Erhöhung vom Mietendeckel unberührt. (BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 355/18)
• CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben zusätzlich am 25. Mai 2020 Klage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin gegen den Mietendeckel eingereicht.
• 284 Bundestagsabgeordnete von Union und FDP haben am 06. Mai 2020 einen Antrag auf Normenkontrolle beim Verfassunggericht eingereicht. Mit dem Antrag streben beide Parteien unabhängig von einem konkreten Rechtsstreit und von eigener Betroffenheit, die Überprüfung die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels an. 
• Mietendeckel verfehlt den gewünschten Effekt: Angebot über Mietendeckel übersteigt bei weitem das Mietendeckel-konforme Angebot, dabei zeichnet sich ein Trend hin zum Zwei-Mieten-Modell ab. Insgesamt liegen zum Stichtag 30. April mit 91,4 Prozent weiterhin fast alle der in Berlin angebotenen Bestandswohnungen über den Obergrenzen des Mietendeckels. Das Angebot an Mietendeckel-konformen Mietwohnungen stagniert auf einem sehr niedrigen Niveau. Dies ergab eine aktuelle Datenanalyse von ImmoScout24. Damit stellen sich auch zwei Monate nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels nicht die gewünschten Effekte der Berliner Regierung ein, mehr preiswerten Wohnraum zu schaffen. „Gut neun von zehn der angebotenen Berliner Bestandswohnungen liegen über dem Mietendeckel. Das kommt verstärkt durch ein sogenanntes „Zwei-Mieten-Modell“ zustande. Scheinbar geben Vermieter vermehrt zwei Mietpreise in den Inseraten an. Zum einen die Miete, welche auf dem Markt ohne Mietendeckel verlangt werden würde und im Freitext eine geringere „Mietendeckel-konforme“ Miethöhe“, sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Die Vermieter begegnen auf diese Weise der Rechtsunsicherheit im Hinblick auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, ob das Mietendeckelgesetz für verfassungskonform erklärt wird oder nicht.“  
• Berliner Mietendeckel: neue Regelungen auch für Tiefgaragen, Stellplätze und Garagen
• Die Corona-Krise geht auch am Mietendeckel in Berlin nicht spurlos vorbei. Auf berlin.de wurde am 24.03. bekannt gegeben: "Bei Verstößen gegen Melde- und Informationspflichten gemäß MietenWoG (Mietendeckelgesetz) wird aufgrund der Corona-Krise bis auf Weiteres auf Sanktionen verzichtet." Berlin begründet das damit, dass die zuständigen Behörden während der Krise ihre Ressourcen darauf setzen, Mieter während Corona zu entlasten. "Bis auf Weiteres" bedeutet dabei aber nicht für immer. Je nachdem, wann sich die Situation entspannt, kann eine Abmahnung mit Blick auf den Mietendeckel folgen.
• 92,4 Prozent der Mietangebote lagen am 19.03.2020 über dem Mietendeckel
• Berliner Mietendeckel kassiert und Eilantrag gescheitert: Seit dem 23. Februar 2020 gilt in Berlin der Mietendeckel. Nun wurde in erster Instanz das Gesetz vom Amtsgericht Charlottenburg für ungültig erklärt. Zeitgleich scheiterte ein Eilantrag beim Bundesverfassungsgericht.
• die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bietet neues Hilfs-Tool zum Mietendeckel, das Sie Schritt für Schritt durch das Gesetz führt "Klick für Klick zur Antwort"

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert im August 2020